株の配当金を狙った長期投資を実体験を踏まえて研究。

 保有リートの扱いに頭を悩ませている。


 値下りしてきたのをこれ幸いと、思い切ってお試し買いしてみたはいいが、買った前後でいろいろと気付かされた。


 そもそもからして、ミドルリスクミドルリターンをうたい文句に、株式と異なる値動きで分散投資効果がある、などと宣伝されていたが、うそっぱちもいいところだった。w


 リスクについては、リスクを一般的に言われているような価格の変動と捉えるならば、誰がどうみたってハイリスクだろう。


 ほとんど株式と似たような値動きで、下手をすると株式より酷い。


 ファーストリテイリングや信越化学、テルモなどの優秀な企業の値動きと比べたら、どちらがミドルリスクか分からない。


 不倒神話は、ボッタクリートの出現によってあっさりと覆された。


 こんなあんぽんたんな運用をされるのでは、安心してお金を預けておくなどできっこない。


 内部留保という概念がないのに、負債によるレバレッジは重要な要素となっていて、多額の借り換えに際して生殺与奪の権を金融機関に握られてしまう。


 現に、スポンサーが破綻した某リートは、金融機関と相談して、金融機関との信頼関係の構築に努め、などという訳の分からない説明を連発している。


 また、このようにスポンサーとなる会社の信用力が、大きくものを言う。


 リートは、独立した経済主体たる地位を持っていないのではないかと思えてしまう。


 それなら、金融機関やスポンサーとなる会社に投資していた方がいいのではないか。


 現に何度も問題となっていたのが、スポンサーとの利益相反問題。


 スポンサーの保有不動産の売却先として体よく利用されるのではないかというお話だ。


 また、有力な貸出先を発掘できないで国債投機に邁進する金融機関のお助け貸出先とも見える。


 リターンについては、ミドルリターンというのは賃料が入ってくる限りにおいて当たっている。


 ROEは5~8%程度だから、株式より良いケースもあるだろう。


 しかし、この賃料が商業オフィス系のリートにおいて、特に安定借主を持たないようなところでは、甚だ心もとない。


 物流や住宅系なら安定しているみたいだが、信用力の低下で負債の利率が上がれば収益を直撃する。


 そして、今のように債券投機で国債利回りが低い状態なら問題はないが、ひとたび債券利回りの基本となる国債利回りが跳ね上がるとどうなるか。


 固定金利といっても、いずれは借り換えの時期が来る。


 景気が良くなった上でなら問題は大きくなさそうだが、そうでなければ嫌~んな感じだ。


 確かに、100%配当による大きな利回りは魅力的だが、株式の益回りと比較して違いがない場合、どちらがいいのだろうか。


 リスク分散の観点からも、問題がある。


 大抵のリートは収益向上のために東京一極集中スタイルである。


 この点、世界中に分散投資しているのと似たような効果の期待できる国際優良企業と比較してどうなのよって感じだ。


 澤上のおじさんが外債投資に関して仰っていたことだが、中途半端なリスクの取り方が一番まずい。


 債券と同じく、あくまで株式の代替手段という位置づけの方が良いのかもしれない。


 株式、ことに優良企業の株式が安い時にわざわざ買う必要はないということであり、株式に魅力的な値段で買えるものが無くなった場合に検討すべきかもということだ。


 多分、その時には、株式以上に買い難いくらい過熱している可能性が高いだろうが。


 当分、頭を悩ませてくれそうだが、ハイリスクゆえの戻りの大きさへの期待と配当(分配金)の魅力に勝てずに、ズルズル保有を続けてしまい、後で後悔することになるかもしれない。w


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<付記>


 増資の問題点を付け足しておく。


 内部留保がないため、新規物件取得や借入金返済に際して増資が行われる。


 増資は重要な資金調達手段だ。


 しかし、ここでは増資の問題点が出てくる。


 つまり、既存投資主への割当が原則であるにもかかわらず、原則と例外が逆転し公募や第三者割当が横行する日本では、常に既存投資主は希薄化の危険にさらされるということだ。


 リートのファイナンスで増資が行われた場合、よくこのことが問題にされ、割当先と既存株主との不公平感がつきまとっている印象を受ける。