株の配当金を狙った長期投資を実体験を踏まえて研究。

 2009年3月17日付、日経新聞14面に、リートの3割が保有不動産につき含み損であると報じられていました。


 記事では、年初からの株価下落率の大きいものから含み損益を出していました。


 ここでは、掲載された銘柄のうち含み損となっている銘柄と含み損の額を書き残しておきます。


 年初からの株価下落率は、全て80%以上となっています。(ぎえ~っ!っていうか、含み損を考えてもちょっとおかしくね?)


日本レジデンシャル     ▲202億円
LCP            ▲33億円
プロスペクトレジデンシャル  ▲25億円
Jシングル           ▲3億円
日本賃貸           ▲73億円
ラサールJ          ▲51億円


 含み損というのは、不動産の鑑定評価額が帳簿価格を下回ったときに出てくるそうです。


 景気が悪化してくると空室率の増加から賃料の低下を招き、それが不動産の鑑定評価額にも影響してくるとの話でした。


 特にマンションなどの住宅系では、建物の築年数が多くなるほど賃料の低下を招くようです。


 また、地方の物件では鑑定額が低下する傾向にあるようです。


 需要のなさそうな物件を抱えているリートで値段が高いものは、価値と価格にギャップが生じている可能性が高いということでしょうね。


 もっとも、今の値段であれば価格が高いという心配はあまりないと思いますが。w


 今の価格は、リファイナンスリスクなどによって経営破綻し、上場廃止になる可能性が怖いのでついているのでしょう。


 少なくとも、市場で自由に換金することはできなくなりますから。







 含み損の金額を見ると、パ○フィックHDをスポンサーとする日本レジデンシャルのダメっぷりが際立っているように見えます。


 もっともこれは、運用する資産規模にもよると思います。


 因みに、取得価格が3037億6千7百万円となっていました。(平成20年11月28日現在)


 LCPの取得価格は875億8千万円(平成21年1月20日現在)、プロスペクトの取得価格は約636億円(平成19年5月末日現在)、日本賃貸住宅が1019億7632万4千円(平成20年6月27日現在)、ラサールが1199億2千6百万円となっています。


 う~ん、含み損率で見てもダメか……。


 フォローしようと思ったのですが、無駄な努力でした。 (>_<)


 フォワードコミットメントでいらん違約金を払い、取得物件はトップクラスの含み損。


 スポンサーは破綻。


 株価は米銀なみの下落率で、簿価の10分の1程度の市場評価額。


 悲しゅうて涙が出ます。 (ToT)


 無論、この先のことは分かりませんし、個人的には今のリートの値付けは奇妙だと思います。


 しかしながら、失敗たくさん金太郎氏からのアドバイスは、「あなたにとって、あなた自身に保有の喜びを与えてくれる価値あるものが安いときに買うべきで、その価値のないものは安くても買わない方がいいよ」です。


 相場格言にも「安物買いの銭失い」というものがあるそうですからね。


 金太郎氏は、たくさんたくさん経験しました。ww


 リートであれ株式であれ、難しい事業であれ簡単な事業であれ、保有資本を生かすも殺すも結局は運用する「人間」次第なのです。


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 リート破綻の記念すべき第一号が出てしまいました。


 ニューシティ・レジデンス投資法人です。


 ということで、今回も身を削って得たリートについての考えを書いてみたいと思います。(実際に削ったのは、身ではなく資金ですが。w)


 なお、それ程深く勉強したわけでもないので、至らぬところがあるかもしれませんが、あしからず。


 また、書きためていたものを一気に吐き出しますので、記事が長いです、すいません。







 現在、値下がりが激しいリートですが、むしろ今の時期はリートの本来の投資価値、即ち長期の安定的な分配金狙いという意味で買い時であろうと思います。


 欲しい物件を抱えるリートがズルズル下がってきたら、買っておくのもいいでしょう。


 分配金の利回りが10%を軽く超えるものも、次々と出ています。


 但し、以下の点には注意しておくべきだと思います。(注意した結果、買わないという判断になるかもしれませんが。w)







<ミドルリスクミドルリターン?>


 リートのうたい文句が、ミドルリスクミドルリターンです。


 この場合のリスクとは、恐らくお決まりの価格の変動幅のことでしょう。


 どっこい、実際をみると「おい、ハイリスクミドルリターンじゃねぇかよッ!」と叫んでしまいたくなります。


 価格の変動幅、大きい大きい。


 恐らく、取り入れられたばかりの新しい金融商品なところに持ってきて、自国の不動産バブルに乗って日本はまだまだ割安とガンガン買ってきた欧米の投資家が、三流芸人のギャグを聴かされた観客のようにどんびき。


 ついでにサブプライムと同じ証券化商品ということも手伝って、実際の中身が異なることが分かっていても、心理的に「値下がりが恐くてとても買えん!」。


 結果、利回りが魅力的になっても、買い手なかなかつかず。
 orz


 ず~るずるず~るずる下がっていくよ、あれあれあれ!


 よく見てみれば、株式よりハイリスクじゃん……うそつき。


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株は配当金を狙って


 上海に行って知り合いとお話している時に、日本の不動産に投資したいなんて話が飛び出しました。


 その時に話題になったのがREIT(リート)と呼ばれるものです。


 これは、Real Estate Investment Trust の略で、不動産投資信託のことですね。


 出資者から集めたお金で不動産に投資して、その不動産から得られる賃料収入や値上がりによる売却益などを配当に還元してくれるものです。


 日本の株式市場に上場しており、株式と同様に取引できます。







 メリットとしては、不動産を個人が所有する事は資金面でかなり困難なのですが、それが低額から可能になることがあげられます。


 つまり、リートを購入するということは、実際の不動産を細分化した割合的単位として保有するということですね。


 会社の所有権の割合的単位である株式と、似通った構造になっていますね。


 お金持ちは資産を、預貯金、不動産、株式といった具合に分散して保有するようですが、それ程の資産のない人にも、不動産所有と同じ効果をもたらすものと言えるでしょう。


 また、不動産所有には通常、固定資産税の納税やら運用やら面倒臭い管理手続きが山ほどありますが、リートだと専門家が投資不動産の管理を一括してやってくれるので便利です。


 更なるメリットとして、一般にリートの銘柄は配当が高いということがあげられます。


 中には、8%超なんていう高配当リートもあります。


 これ、私やしんえもん師匠が保有しているダビンチ・アドバイサーズのDAオフィス(8976)のことですね。


 もっとも、これは今期に多額の不動産の売却益が出たためのようで、通常はこれ程ではないことに注意が必要のようです。


 人気の高いリートは、株式と同様に高値まで買われて配当率が下がっていますが(それでも大抵3%以上ある)、人気のないリートだと高配当になってくるということですね。







 デメリットとしては、もちろん値下がりの危険があるということが上げられます。


 不動産は値下がりしないという神話は、とうの昔に崩れ去りましたからね。


 この辺りは注意が必要でしょう。


 また、信託先の会社の運営の仕方がまずいと、予定している賃料収入などの収益が入ってこないということですね。


 ただ、予想配当に関しては控えめな予想をしていることが多くて、下回ることは殆どないという話です。







 リートは、銘柄によって投資する不動産の種類がオフィス、住宅、ホテル、商業施設といった具合に異なります。


 また、運営の仕方自体も値上がりした場合に売却を積極的に行うか、賃料収入を重視していくかで異なっているようです。


 投資する際の参考にしてみるといいでしょう。


 不動産関連の株式を購入する場合は、リートという選択肢も持っておくと投資の幅が増えていい感じです。


 より配当を重視した安定的な運用をしたいなら、リートの方に分があると思います。


 例えば、60万円持っていてダビンチ・アドバイサーズへ投資する場合、配当はゼロですが、DAオフィスに投資すれば配当が8%超。


 今期の特別な要因を除いて、11月8日の終値と次期予想配当額で算出した利回りでも5・14%ですからね(配当額は半期毎の数値なので、次期配当額を2倍して年利回りを算出しています)。


 おまけに、リート自体の値上がりの可能性もあります。


 配当金を狙いたい金太郎さんとしては、リートにも魅力を感じています。


Yahoo!ファイナンスのJーREIT情報



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株は配当金を狙って


 投資に興味を持ち始めると、為替にも気を使うようになりますね。特に円とドルのレートは、輸出で収益を上げる企業の業績に大きく影響して来ます。


 日本企業が収益をあげることのできる分岐点は、1ドル104円前後という新聞記事を見ました。1ドル104円以下になると、為替の影響で利益を産み出すことが難しくなるということです。


 物を作って外国に売っても、それによって手に入れたドルの価値が安い訳ですから、それを円に換算しても大して儲けになっていないということです。


 トヨタなどの世界企業は海外にも拠点を移しており、為替の影響を最小限に抑えることができるでしょうが、国内拠点を主とする輸出関連企業にとっては円高はあまり歓迎できるものではないようです。


 さて、為替の動きに敏感になって政治や経済の動向から動きが読めるようになってきたら、株だけに止めておくのはもったいないと思います。


 分散投資という観点からも、FX(外国為替証拠金取引)を始めるという選択肢を持ってみるのもいいと思います。


 これはレバレッジといって、預けた証拠金の何倍もの額の取引ができるもので、小額でも大きな額を動かすことで利益が出るようになっています。


 例えば、5万円で100倍の取引をしたとすると500万円動かせるわけですから、この場合1%の為替差益で5万円が利益となりますね。


 株をやっていてある程度の知識がある初心者だと、却って失敗しちゃうことも多いようなので、始める時は少額からにすべきです。まずは、1000通貨で取引させてもらえる業者さんを選ぶことが必須でしょう。


 外貨預金でもいいのですが、手数料がべらぼうに高いこととレバレッジが効かないことから利益を生みにくいという難点があります。


 外貨預金をするくらいなら、レバレッジを効かせないにしても手数料の安いFXの方がお得ではないかと思います。


 このように投資の幅を広げて様々な知識を吸収することで、株の長期投資で為替の動きから将来を読む場合にも生かせるでしょう。


 トレンドサーフのように、様々な投資情報を提供するサイトもあるので、御自分への先行投資として勉強されてもよいかと思います。


 ここは、無料レポートや無料メルマガサービスをやっています。


 また、日本ファイナンシャルアカデミーでも、投資情報の無料ダウンロードサービスをやっています。どんなものか試しに見てみるといいでしょう。


 この他、FXはシステムトレードで機械的にやってしまえってな方法も研究されてるみたいです。


 機械的に取引するわけだから、あれこれ情報を入れて思い悩むこともなく、取引できるみたいですね。煩わしいのが嫌だって方は、こういう方法も考えてみるといいでしょう。


 要は投資の幅を広げて知識を吸収し、様々な場面で生かしていくということですね。お金や財産は人に盗られたりするけれど、頭にあるものだけは死ぬまで取られることはありません。


 自分の知識を増やし対応力を高めること、この自分への投資こそが本当の意味での長期投資なのかもしれません。


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